Written by Andy Thompson

The accounting rules for sale and leaseback (S&LB) transactions were the main issue considered in the latest round of re-deliberations of the proposed new global lease accounting standard after last year's second exposure draft (ED2).

The joint standard setting bodies – the International Accounting Standards Board (IASB) and the US Financial Accounting Standards Board (FASB) – failed to reach agreement on a few of the issues involved and will be returning to them later.

However, it is already clear that the S&LB rules will be extensive; and in the case of international financial reporting standards (IFRS) they will be more complex than current rules.

Even though all leases will generally be going on-balance-sheet to the lessee under the new rules, the standard setters seem to feel that S&LB transactions could still be structured to obtain undue accounting advantages in the absence of special rules.

Recognizing a sale

The main issue concerns the conditions for both parties to recognize a sale and a return lease. Where a sale is not recognized, the alternative accounting treatment is for the S&LB transaction to be treated as a refinancing of the underlying asset. Under existing rules there are no restrictions on recognizing a sale, except for some real estate leases in US GAAP. As proposed in ED2, the Boards confirmed that the S&LB sale recognition rules will be mainly aligned with the general rules for recognizing sales of assets in the separate converged accounting standard for revenue recognition (Rev Rec). That standard has now been finalized and issued as IFRS 15, or Topic 606 in US GAAP. There will be only a few additional “override” criteria specific to S&LBs in the leasing standard.

The Rev Rec standard has a number of sale recognition criteria relevant to S&LB transactions. Each factor could count one way or the other; and none on its own would be conclusive. It would seem that three of the Rev Rec criteria as follows would operate in favour of recognizing a sale:

• The buyer/lessor takes legal title to the asset;

• The seller/lessee has a “present right to payment” for the transfer; and

• The buyer/lessor has “accepted” the transfer of the asset.

On the other hand one other Rev Rec criterion – the fact that the seller/lessee retains possession of the asset – would always count against sale recognition. The final criterion would be that of whether the buyer/lessor has assumed “significant risks and rewards of ownership of the asset”.

This would of course depend on the extent of any unguaranteed residual value (RV) in the return lease.

The Boards' staff report before the latest meeting acknowledged that simply cross-referring to the Rev Rec standard would mean that “in some circumstances there will be significant judgement in determining whether a sale has occurred” in typical S&LB structures. However, Board members were divided as to whether application guidance should be given in the leasing standard.

The IASB initially voted by a large majority against providing application guidance. However, some FASB members felt that guidance could be useful. FASB eventually decided to leave its decision on this until after receiving a further staff report on aspects of possible “override” conditions.

FASB's re-deliberation of these issues will be done at a joint meeting of the Boards. It is therefore possible, though it does not seem likely, that the IASB could then reconsider its decision not to provide application guidance in the IFRS version of the standard.

There was a further non-convergent decision on the “override” criteria, resulting from the earlier divergent decisions as to whether to retain lease classification (for profit and loss account expensing purposes) in lessee accounting. FASB decided that in US GAAP there will be no recognition of a sale in S&LBs where the lease is classified as “Type A” (i.e. a capital or finance lease under current rules). The IASB will have no corresponding override based on lease type.

Other S&LB issues

The Boards considered several aspects of the S&LB accounting rules in cases where the sale is recognized. The major one of these concerned whether any gain or loss compared with the initial carrying value of the underlying asset should be recognized up-front by the seller/lessee.

In ED2, given the proposal to change current practice by precluding sale recognition in some cases, no restriction was proposed on the up-front recognition of gains on the sale, where the sale itself could be recognized. However, the IASB has now adopted a more restrictive and complex rule on this aspect compared with the ED2 proposal; and here again the two Boards have adopted non-convergent solutions.

FASB decided that in the US GAAP version, there should be no deferral of gains (or losses) realized on the sale value under Type B (i.e. operating lease) deals. For IFRS the IASB agreed that while any losses on the sale would be recognized up-front, any gains would be subject to a partial deferral formula.

For this purpose, where the sale price giving rise to a gain is at a fair market value, the lessee under IFRS would first measure the PV of the lease payments as a proportion of the sale price. That proportion of the gain would be deferred; while the remainder (based on the RV as proportion of the sale price) would be recognized up front. The valuation of the lessee's “right of use” (ROU) asset would then be based on the PV of the lease payments less the deferred part of the gain.

Both Boards agreed that where a sale is recognized, both parties should account for the return lease in accordance with the normal lessee and lessor accounting rules.

The Boards agreed to defer their consideration of the detailed accounting rules for cases where a sale is not recognized, until after the further requested staff report is received.

The staff report had contained recommended transition rules for applying the new S&LB requirements to return lease contracts running at the date when reporting entities first have to apply the new standard. However, the Boards decided to defer consideration of this until they decide the general transition rules for all leases, towards the end of the re-deliberation process.

Lessor disclosure rules

The other issue re-deliberated this time concerned the disclosure rules for lessors in the notes to their accounts. Most of these rules were agreed on the same lines as the ED2 proposals. There were some changes reflecting the subsequent decision to retain the main current lessor accounting models, rather than moving to a new lease classification line as proposed in ED2.

The agreed rules will include several specified tabulations, with breakdowns between Type A and Type B leases, covering lease income and a maturity analysis of undiscounted future cash flows; asset class breakdowns of Type B leases (where the underlying asset, rather than receivables and RVs, will appear on the lessor's balance sheet); and narrative disclosures on such aspects as RV risk management. The IASB decided to drop a proposed ED2 disclosure that would have required a roll-forward reconciliation of opening and closing balances of Type A lease receivables and RVs. Instead it agreed a requirement to explain significant changes in the outstanding balance of the lessor's net investment in these leases (or in their receivables and RV components if these amounts are presented separately on the balance sheet) in the latest reporting period.

However, FASB has a separate current project on accounting for the credit impairment of financial instruments, which would include impairment of lessors' Type A lease portfolios. It therefore decided to defer consideration of a possible roll-forward disclosure for Type A receivables (which is not required at present in either US GAAP or IFRS) until it reaches the relevant stage of this impairment project. FASB nevertheless concurred with the IASB requirement for an explanation of changes, without a roll-forward reconciliation, in respect of RVs.

Some remaining issues

It now seems likely that the new lease accounting standard will be finalized in the foreseeable future, perhaps early next year. Possible longer delays from difficulties not yet anticipated by the Boards can nevertheless not be ruled out on past form; and some significant issues remain to be re-deliberated.

Apart from the deferred decisions on S&LB, the major remaining issues will be:

• possible exemptions from the lessee capitalization rule for small ticket assets;

• the disclosure rules for lessees;

• the transition rules for leases running at the adoption dates; and

• the general effective date of the new standard.

The further report on small ticket exemptions was called for when the Boards first considered this in March, but has been long delayed. It is now expected in September

Real Decreto-Ley 8/2014 , de 4 de julio , de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento , la competitividadd y la eficiencia .


El pasado julio, el Pleno del Congreso de los Diputados aprobó el Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia que introduce múltiples medidas legislativas y fiscales dirigidas a fomentar la competitividad y el funcionamiento eficiente de los mercados y cuenta con tres principales ejes de actuación:


1.- Fomento de la competitividad y en el funcionamiento eficiente de los mercados:


En este primer cajón de medidas se encuadran todas aquellas modificaciones legislativas relativas a la liberalización comercial, así como aquellas que tienen por finalidad aumentar la eficiencia y la competitividad de las infraestructuras portuarias y aeroportuarias.


En este sentido se pretende garantizar el sostenimiento de infraestructuras aeroportuarias deficitarias, así como la congelación de las tarifas de éstos, que tal y como queda recogido en el Documento de Regulación Aeroportuaria (DORA), no podrán incrementarse hasta el año 2025. Además la nueva norma garantiza la mejora de la competitividad en los puertos con la creación de un Fondo Financiero destinado a financiar las infraestructuras viarias y ferroviarias para conectar con los puertos y amplía las concesiones portuarias de 35 a 50 años, con el fin último de garantizar la movilidad de los ciudadanos y la cohesión económica, social y territorial.


En este primer eje de medidas se acuerdan también aquellas iniciativas referentes a los sectores energéticos dirigidas principalmente a garantizar la sostenibilidad y accesibilidad en los mercados de hidrocarburos, así como aquellas dirigidas a implantar un sistema de eficiencia energética que esté en línea con las directrices europeas, reformando el mercado del gas natural y garantizando su sostenibilidad económica y financiera con un nuevo marco retributivo.


Asimismo, se incluyen dentro de este primer bloque, medidas referidas al sector comercial y cinematográfico, así como al de empresas de trabajo temporal, adaptando su regulación a la Ley de Garantía de Unidad de Mercado.


2.- Mejora del acceso a la financiación e impulso de la actividad económica:


En este sentido y a través de la implementación de medidas como la reforma de las condiciones financieras del Fondo para la Financiación de los Pagos a Proveedores, que permite que las entidades locales cancelen sus deudas con el FFPP, se avanza en la liberalización de necesidades financieras del sector público y se permite una mejora de la liquidez y la situación financiera de las propias Entidades Locales.


Adicionalmente, en el marco de mejorar el acceso a la financiación de las PYMES españolas e impulsar sus procesos de internacionalización, el presente Decreto-ley pone en marcha un programa de garantías y avales del Instituto de Crédito Oficial a favor de Organismos Multilaterales e Instituciones Financieras Internacionales, por un importe máximo de 1.200 millones de euros y con una duración de un año desde la entrada en vigor de la comentada ley.


La norma apuesta también por la ampliación de las zonas declaradas de gran afluencia turística y su consecuente ampliación horaria, así como por la simplificación de los trámites administrativos para abrir, trasladar y ampliar los establecimientos comerciales del comercio minorista.


3.- Fomento de la empleabilidad y la ocupación:


En este tercer bloque se incluyen todas aquellas medidas de fomento del empleo y la ocupación, especialmente de los jóvenes, con la implementación de una bonificación mensual en la aportación empresarial a la cotización a la Seguridad Social por un importe de 300 euros, durante un periodo máximo de seis meses, para la contratación de carácter indefinido de personas beneficiarias del Sistema Nacional de Garantía Juvenil, siempre y cuando esta contratación se lleve a cabo antes del 30 de junio de 2016, la actividad a desarrollar no se encuentre incluida en cualquiera de los sistemas especiales establecidos en el Régimen General de la Seguridad Social, y la empresa se encuentre al corriente en sus obligaciones tributarias. Esta medida será compatible con todo tipo de incentivos siempre que el importe mensual a cotizar por la empresa o el trabajador autónomo no sea negativo.


Si el contrato realizado con un beneficiario del Sistema Nacional de Garantía Juvenil tiene por objeto la formación y el aprendizaje, las bonificaciones en las cotizaciones empresariales a la Seguridad Social ya previstas para financiar los costes de formación inherente a dicho contrato, se verán elevadas a la máxima cuantía, reconociéndose, así mismo, una bonificación adicional para financiar los costes derivados de la obligada tutorización de cada trabajador.


El Real Decreto recoge también, la modificación de la Ley 11/2013, de 26 de julio de medidas de apoyo al emprendedor y de estímulo del crecimiento y de la creación de empleo con la finalidad de incluir a los jóvenes inscritos al Sistema Nacional de Garantía Juvenil en los diferentes incentivos previstos en la mencionada Ley 11/2013, llegando, incluso, a mejorar alguno de ellos. Tal es el caso de la bonificación del 50 o 75 por ciento en las cotizaciones por contingencias comunes prevista para los contratos en prácticas, la cual pasará a ser del 100 por ciento si el contratado es un beneficiario del Sistema Nacional de Garantía Juvenil.


Así mismo, se incluyen ciertas modificaciones en la Ley 56/2003, de 16 de diciembre de empleo, con el fin de sentar las bases legales para la implementación de la Estrategia de Activación para el empleo. Con esta estrategia se busca facilitar las relaciones entre los jóvenes, los empresarios y la administración, creando un conjunto de servicios y programas de orientación, formación, oportunidades de empleo y emprendimiento, de modo que los jóvenes tengan un mayor grado de información y preparación, y las empresas vean facilitada la contratación de jóvenes adscritos a éste sistema.


Finalmente, el citado Real Decreto también incluye varias medidas fiscales, entre las cuales destacan las exenciones a las ganancias patrimoniales resultado de daciones en pago o ejecuciones hipotecarias que afecten a la vivienda habitual y la garantía de una tributación armonizada de los depósitos en entidades de crédito en todo el territorio nacional.

En relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la nueva norma establece también que los contribuyentes con menores ingresos que realicen actividades profesionales se beneficien de un tipo reducido del 15% de retención, cuando en el ejercicio anterior los rendimientos íntegros derivados de estas actividades hubieran sido inferiores a 15.000 euros, siempre que estos rendimientos representen más del 75% de la suma de sus rendimientos íntegros de actividades económicas y trabajo.


Con todas estas medidas se busca impulsar el crecimiento y la competitividad presente y futura de la economía y financiación empresarial, fomentando el empleo y la contratación, y concediendo beneficios y ventajas tanto a trabajadores como empresarios.

La información contenida en la presente nota no debe ser en sí misma considerada como un asesoramiento específico en la materia comentada, sino únicamente una primera aproximación al tema tratado, siendo por tanto aconsejable que los receptores de la presente obtengan asesoramiento profesional sobre su caso concreto antes de adoptar medidas o acciones específicas.